Airbnb proibido em Barcelona: o que está por trás dessa decisão e como isso afeta o mercado imobiliário mundial?

Nos últimos dias, uma notícia surpreendeu o mercado imobiliário global: Barcelona proibirá o aluguel de imóveis por curta temporada, como o Airbnb, a partir de novembro de 2028. E esse movimento não é exclusivo da capital catalã — Nova York, Berlim, Amsterdã e outras grandes cidades também estão apertando o cerco contra locações de curta duração.

Mas o que está por trás disso? Quais os impactos para investidores imobiliários e como isso pode (ou não) chegar ao Brasil?

Sou Thiago Haruki, assessor de investimentos imobiliários na Parkside, e neste artigo, explico os principais pontos dessa decisão, os efeitos do chamado “efeito Airbnb”, e compartilho minha opinião sobre o cenário brasileiro.

O que está acontecendo em Barcelona?

A nova lei que proíbe aluguéis de curta temporada em Barcelona foi anunciada pelo governo local e entra em vigor a partir de novembro de 2028. O objetivo? Conter o déficit habitacional e frear a alta no preço dos aluguéis para os moradores da cidade.

Segundo o prefeito de Barcelona, esse é hoje o principal problema enfrentado pela cidade. A expectativa é que, com a nova regra, mais de 10 mil imóveis voltem ao mercado de aluguel tradicional, ampliando a oferta e ajudando a reduzir os preços.

O "efeito Airbnb" e sua influência no mercado imobiliário

Esse movimento de proibição é consequência do chamado efeito Airbnb, que tem transformado o cenário urbano em várias cidades ao redor do mundo.

Cidades com alto apelo turístico, como Barcelona, passaram a atrair investidores interessados em aluguel por curta temporada, que geralmente oferece uma rentabilidade maior do que o aluguel tradicional de 12 meses. Como resultado:

• A oferta de imóveis para moradia caiu.
  
  
• Os aluguéis tradicionais ficaram mais caros.
  
  
• Moradores locais enfrentaram maior dificuldade para encontrar habitação acessível.
  
  

Esse fenômeno se intensificou no período pós-pandemia, quando a inflação global elevou os custos de vida, especialmente os relacionados à moradia.

Nova York, Berlim, Amsterdã… o movimento é global

Barcelona está longe de ser um caso isolado. Nova York implementou regras rígidas para limitar os aluguéis de curta temporada. Berlim, por sua vez, já havia restringido o uso de imóveis residenciais para fins turísticos há anos.

Em 2020, nos Estados Unidos, as compras de casas de veraneio (focadas no turismo) cresceram 40% mais do que os imóveis voltados à moradia tradicional. Ou seja, o mercado mundial se moveu fortemente em direção à locação por plataformas como o Airbnb — e os governos agora buscam conter os efeitos colaterais disso.

Críticas à proibição: solução ou transferência de problema?

Embora a intenção seja tornar os aluguéis mais acessíveis, especialistas apontam que essa estratégia pode não resolver o problema da moradia.

Alguns argumentos contrários:

• A medida favorece apenas o setor hoteleiro, que volta a dominar o mercado com preços altos e serviços nem sempre à altura.
  
  
• Em Nova York, após as restrições, o turismo migrou para cidades vizinhas, como New Jersey — ou seja, o problema apenas foi deslocado.
  
  
• O turismo é um motor importante da economia local. Restringir o Airbnb pode enfraquecer o comércio, bares, restaurantes e toda a cadeia que gira em torno do viajante.
  
  

Isso pode acontecer no Brasil?

Essa é uma dúvida comum entre investidores imobiliários brasileiros. Afinal, cidades como Florianópolis, Rio de Janeiro, Salvador e Foz do Iguaçu têm alto apelo turístico e já enfrentam aumentos significativos nos aluguéis.

Minha opinião? É pouco provável que vejamos esse tipo de restrição no Brasil num futuro próximo.

Os países que estão impondo essas leis são economias desenvolvidas, com maior estabilidade e alternativas de moradia. Já o Brasil ainda depende fortemente do turismo em várias cidades. Bloquear a renda de curta temporada seria um tiro no pé para a economia local.

Conclusão: o que o investidor deve observar?

Essas mudanças em cidades como Barcelona e Nova York devem servir de sinal de alerta para investidores imobiliários, mas não como motivo para pânico.

Se você investe (ou pretende investir) em imóveis para renda passiva via aluguel, fique atento:

• Avalie a legislação local da cidade onde pretende investir.
  
  
• Diversifique seu portfólio entre aluguel tradicional e de curta temporada.
  
  
• Fique de olho em movimentos políticos e urbanísticos.
  
  

E claro: não ignore a importância do turismo na valorização do imóvel, mas também não dependa exclusivamente dele.

E você, o que acha?

Você acredita que esse movimento pode chegar ao Brasil?

Será que proibir o Airbnb vai, de fato, reduzir o custo da moradia nas grandes cidades?

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